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原標題：杭州新政規定自持部分隻能是住宅，“房企或會謹慎拿地”
自從2017年4月杭州開始推出“限地價，競自持”的土地競拍規則，這一年多來，杭州市區共有92宗地塊出現瞭競拍自持比例的情況，合計自持面積達191萬平方米。不過迄今為止，絕大多數地塊均未上市。這其中，除瞭開發商與限價博弈的因素外，還有一個原因就是之前關於地塊自持部分的設計、建造等方面缺少具體的標準和操作準則。
杭州濱江版塊。 新華社 圖
去年4月，杭州市國土資源局與市住房保障和房產管理局聯合發佈《關於杭州市企業自持商品房屋租賃管理有關問題的通知》，首次提出“土地出讓時，通過競投自持比例確定自持用於出租的房屋，應全部對外租賃，不得銷售或轉讓；單次出租最高期限為10年；如遇特殊情況產權整體轉讓的，規劃用途不變”，明確瞭自持規則。去年4月26日，聯發以現房銷售、自持20%的條件，拿下桃源地塊，成為首個涉宅自持地塊吃螃蟹者。
金凱杭說，在保證自持部分商品房屋是按照合同等規定足額配置的基礎上，對於自持部分商品房的具體戶型面積，目前並不作強制要求。“每個自持商品房的戶
比如《通知》明確規定瞭自持商品房屋建設進度的確定標準：如果是一次性申領預售證的項目，申領預售證時，自持商品房屋建設進度須達到50%（單獨成棟的，按層計算；其他按套計算）；如果是分批申領預售證的，累計申領預售房屋面積超出總可預售房屋面積50%的，自持商品房屋建設進度須達到50%（單獨成棟的，按層計算；其他按套計算）。
對於杭州此次發佈的《通知》，很多開發商已經行動起來瞭。
亮點1：房管部門直接參與自持商品房屋項目的前期設計階段
中房數據資源中心企業咨詢師陳煥春認為：“發佈的時機剛剛好，正好有些項目即將要上市。”
金凱杭說，雖然《細則》中也提到“分期開發的項目，首期開發中須落實不低於競投比例的自持商品房屋，並確保自持商品房屋和相應的配套基礎設施、公建設施同步開工、同步交付”，但是這個“不低於”具體怎麼衡量和把握，卻沒有明確的標準。因此有些開發商就會先動工地塊中可售商品房部分，對於自持商品房部分的建設能拖則拖。“這次新出臺的《通知》，是對之前《細則》更進一步的細化和升級，界限明確，可操作性強，確保後續操作的規范。”
金凱杭說，之前，全國第一個自持商品房租賃項目、位於北京的萬科翡翠書院，在對外出租時，如果租戶租住10年，需要一次性付清10年租金180萬，這不免有變相“以租代售”的嫌疑。這次杭州出臺的《通知》，按照租房市場上普遍通行的租金一年一付的方式，規定單次收取租金的期限不得超過1年。“並且還規定瞭企業向租戶收取的費用類型，除瞭押金、租金、物業服務費及使用房屋所產生的水、電、氣等合理費用外，不得向租戶收取其他費用，防止變相漲價。”
金凱杭解釋說，房管部門直接參與自持商品房的前期設計階段，主要監管4個方面——
日前，杭州發佈瞭《關於進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》（以下簡稱《通知》），細化規范自持商品房屋的管理，強化後續租賃的監管。《通知》中亮點甚多，錢報記者就此專訪瞭杭州市住房租賃管理服務中心副主任金凱杭。
“一是確保自持商品房與可售商品房的同步設計；二是嚴格審核相關合同和實施方案，確認自持面積一平方米都不能少；三是對自持商品房做好用途把關，隻要涉宅地塊，自持部分必須開發為住宅，比如有些商住地塊，就要防止開發商打擦邊球，用商業開發來沖抵自持部分；四是做好自持商品房的位置把關，自持商品房必須集中有序，不能全部零散地分佈在各樓層各樓幢，之前有房企試圖將自持商品房分佈於小區各樓幢的邊角料位置，這是不允許的。”
對於地塊自持規范越來越細化
《細則》中提到，“杭州市住保房管部門負責對全市自持商品房屋的管理和監督，參加上城、下城、西湖、江幹、拱墅五城區自持商品房屋項目的設計文件聯審、竣工驗收等工作；濱江、經濟開發、大江東、蕭山、餘杭、富陽、臨安區住保房管部門負責對本轄區自持商品房屋的管理和監督，參加本轄區自持商品房屋項目的設計文件聯審、竣工驗收等工作，參加情況報杭州市住保房管部門備案。”
這就保證瞭房企自持商品房的開發建設不會滯後於可售商品房，也保證瞭未來杭州租賃房市場上的供應穩定充分。
縱覽這次的《通知》，其中亮點頗多。
亮點2：杜絕開發商將自持商品房“以租代售”或變相“以租代售”
《細則》中規定，自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年。此外，開發企業不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權，並對開發企業租賃備案時申報的租賃價格作瞭相應限制，明確租賃價格一經確定，原則上1年內不得上調。
同年8月，《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》（以下簡稱《細則》）出臺。《細則》明確瞭實施范圍和監管措施，並確定市住保房管部門應參與企業自持商品房屋項目的竣工驗收，符合條件的出具《自持商品房屋驗收確認書》。而此《確認書》作為單一產權申請辦理不動產登記，並在不動產登記證書中註記“不得分割、銷售、轉讓”。情節嚴重或拒不整改的，作為不良行為計入企業誠信檔案，並由國土部門取消相關企業後續參與本市土地招拍掛資格。
亮點3：自持商品房戶型面積設置可以因地制宜
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型、面積，開發商可以根據該地塊自身特點來決定。大體上分為兩種：小戶型可以用作於單身公寓的形式出租；大戶型可以滿足傢庭為單位的租戶，也可以拆分成N+1合租的形式對外出租。”
多個自持項目已準備方案，開發商拿地或更謹慎
單次收取租金不得超過1年，杜絕開發商“以租代售”
錢報記者瞭解到，目前已經有龍湖、宋都、金地等幾傢項目進度較快的開發商，向房管部門咨詢後續手續怎麼辦理。比如已經定下案名的金地宋都都會錢塘，就是金地在去年8月14日拿下的下沙大學城北地塊，這也是杭州取消土拍“現房銷售”後出讓的首宗宅地，當時金地以含23%自持的條件競拍成功。
而同一天被融信拿下的慶隆地塊，含3%自持，目前案名定為古翠隱秀，據悉其自持部分將引進高端服務式公寓。
去年3月24日，蕭山市北兩宗地塊均以樓面價超30000元/平方米的價格出讓，創下當時錢塘江南岸地價新高，當晚土拍新規出爐，溢價率達70%時轉入競報自持日本溫室御葡萄｜日本溫室御葡萄批發比例。
對於此次杭州對租住期限山梨縣葡萄禮盒｜山梨縣葡萄禮盒批發和租金的收取上都做出瞭向消費群體傾斜的規定，她表示贊同。
同策研究院首席分析師張宏偉認為此次《通知》的發佈可能會引起開發商在拿地邏輯上的改變。這次杭州明確規定瞭自持部分隻能是住宅，而且也明確瞭建築周期，規定項目在拿預售證的時候，自持商品房屋建設進度須達到50%。“之後拿地的企業，可能要算好賬，會更謹慎拿地。”
(原題：《房企能打的擦邊球，全被杜絕》)
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